Jurisprudência

Município pode quitar contratos em nome de beneficiários do "Minha Casa, Minha Vida"

Um município pode quitar os contratos em nome dos beneficiários do programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida, conforme disposições da Portaria nº 1.248/23 do Ministério das Cidades (MCid). Para tanto, a administração pública deve realizar todas as etapas relativas às boas práticas na implementação de políticas públicas, como estudos técnicos, análise de alternativas e outras disposições para obter critérios objetivos de concessão das subvenções.

Além disso, é necessário que o ente público edite lei específica com critérios de elegibilidade e restrição à imediata alienação a terceiros; e que haja previsão orçamentária correspondente, observando-se o Plano Plurianual (PPA), a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e a Lei Orçamentária Anual (LOA).

Para os financiamentos habitacionais não contemplados no Programa Minha Casa, Minha Vida, se não houver previsões normativas autorizadoras da assunção do débito, o município não poderá assumir a dívida dos mutuários, sob ofensa ao princípio da supremacia do interesse público.

O município também pode, depois de rescindidos os contratos entre a companhia de habitação e os mutuários, promover a aquisição de todos os imóveis com o objetivo de, posteriormente, com fundamento na Lei nº 13.465/17, promover a entrega dos títulos de propriedade, para evitar o déficit habitacional repentino, desde que sejam observados os mesmos requisitos necessários à quitação dos contratos.

Com exceção dos casos indicados no parágrafo 10 do artigo 73 da Lei nº 9.504/97 (Lei das Eleições), é vedada a realização de compra de imóveis e entrega de títulos de propriedade em ano eleitoral.

Esta é a orientação do Tribunal de Contas do Estado do Paraná (TCE-PR), em resposta à Consulta formulada pelo Município de Santa Mariana (Região do Norte Pioneiro), por meio da qual questionou sobre as possíveis medidas para evitar o aumento de déficit habitacional, em caso de inadimplemento de financiamento de imóveis populares por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Instrução do processo

Em seu parecer, a procuradoria jurídica da Prefeitura de Santa Mariana advertiu que, embora viável, a aquisição dos imóveis pelo município e posterior transferência de títulos de propriedade consiste em procedimento complexo, com diversos detalhes que demandam desafios no planejamento e na execução. Além disso, recomendou que a administração evite a aquisição e entrega dos imóveis pelo município durante ano eleitoral.

A Coordenadoria de Gestão Municipal (CGM) do TCE-PR afirmou que não há impedimento para que o município adquira os imóveis e, posteriormente, entregue os títulos de propriedade, com fundamento nas disposições da Lei nº 13.465/17, desde que seja realizado estudo aprofundado da realidade vivenciada pelo município, da legislação aplicável e dos próprios contratos de financiamento celebrados e não cumpridos, a fim de se averiguar de forma devidamente justificada a imprescindibilidade da aquisição, assim como o interesse público.

Além disso, a unidade técnica ressaltou que, para tanto, deve ser definida a modalidade de aquisição; realizada a avaliação dos imóveis a fim de se determinar o valor justo de mercado, bem como análise e estudo orçamentário quanto aos recursos que serão empregados para a aquisição dos bens e demais processos que se fizerem pertinentes; e observada a legislação específica quanto à entrega dos bens.

A CGM lembrou que também devem ser criadas legislações municipais específicas estabelecendo e regulamentando critérios de seleção, entrega de títulos e formas de financiamento para as famílias beneficiadas, principalmente as que estiverem em situação de vulnerabilidade econômica e social; e observadas demais questões que sejam imprescindíveis.

O Ministério Público de Contas (MPC-PR) destacou a faculdade de o ente público local quitar os contratos em nome dos beneficiários do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, nos moldes da Portaria MCid nº 1.248/23; e alertou para os requisitos necessários para tanto. Além disso, salientou que a subvenção social referente à compra dos imóveis e entrega dos títulos também é possível, desde que sejam seguidas as mesmas diretrizes necessárias à quitação dos contratos em nome dos beneficiários.

O órgão ministerial frisou que a compra e a entrega das propriedades ou a quitação das dívidas dos mutuários pelo ente público são condutas caracterizadas como distribuição gratuita de bens e serviços de caráter social custeados pelo poder público; e, portanto, são vedadas em ano eleitoral, nos termos do artigo 73, inciso IV, da Lei 9.504/97, salvo alguma das exceções do parágrafo 10 desse artigo.

O MPC-PR também sugeriu que o ente público analise alguns pontos específicos para realizar esses procedimentos, como, no caso da quitação, as condições de elegibilidade para a subvenção social, com a definição clara dos critérios que os beneficiários devem preencher para serem elegíveis à subvenção, como renda familiar, tempo de residência no município e situação socioeconômica; e a forma de quitação do financiamento, com o estabelecimento de que a quitação das dívidas dos mutuários pelo município será realizada em parcela única, diretamente ao credor, quitando-se o saldo devedor.

No caso da compra dos imóveis, o órgão ministerial sugeriu que sejam estabelecidas as condições de aquisição dos imóveis pelo município para posterior distribuição dos títulos de propriedade; que seja impedida a alienação do imóvel, com a proibição de sua venda ou transferência por parte do beneficiário durante o prazo original do financiamento, ou no mínimo, por 60 meses, sob pena de ressarcimento ao município dos valores recebidos a título de subvenção; e que haja monitoramento e fiscalização, com a criação de mecanismos de acompanhamento da execução da política habitacional, assegurando que todas as condições estabelecidas na lei sejam cumpridas.

Legislação, jurisprudência e doutrina

O artigo 26 da Lei Complementar nº 101/00 (Lei de Responsabilidade Fiscal - LRF) dispõe que a destinação de recursos para, direta ou indiretamente, cobrir necessidades de pessoas físicas ou déficits de pessoas jurídicas deverá ser autorizada por lei específica, atender às condições estabelecidas na LDO e estar prevista no orçamento ou em seus créditos adicionais.

A Lei nº 14.620/23 disciplina o Programa Minha Casa, Minha Vida, juntamente a atos infralegais que o regulamentam.

A Portaria MCid nº 1.248/23 dispõe sobre limites de renda e participação financeira de beneficiários, subvenções e quitação das operações contratadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), e das operações contratadas do Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR), integrantes do Programa Minha Casa, Minha Vida.

O parágrafo 5º do artigo 7º da Portaria MCid nº 1.248/23 estabelece que é facultado ao ente público local manifestar interesse, a qualquer tempo, de efetuar contrapartida financeira relativa à prestação das famílias beneficiárias, mantida a subvenção econômica, por meio da celebração de convênio com o agente operador, representado pelo agente financeiro, que contemple no mínimo uma das seguintes hipóteses: pagamento, em cota única e à vista, da integralidade do valor contratual financiado à família beneficiária; pagamento, em cota única e à vista, do valor contratual financiado remanescente; ou à família beneficiária o pagamento da dívida contratual vencida da família beneficiária, inadimplência.

O artigo 8º dessa mesma portaria fixa que será dispensada a participação financeira dos beneficiários, quando a família, no momento da pesquisa de enquadramento, tenha membro beneficiário do Benefício de Prestação Continuada (BPC); no momento da pesquisa de enquadramento, for participante do Programa Bolsa Família; ou se enquadrar nos critérios do parágrafo 3º do artigo 6ºA da Lei nº 11.977/09.

O inciso II artigo 10 da Portaria MCid nº 1.248/23 expressa que os contratos celebrados com recursos do FAR e do FDS, em data anterior à publicação desta portaria, serão quitados nas situações previstas no artigo 8º.

O parágrafo 6º desse artigo dispõe que, nas operações de que trata o artigo, fica facultado ao ente público local efetuar contrapartida financeira relativa à prestação das famílias beneficiárias, mantida a subvenção econômica, nos termos previstos no parágrafo 5º do artigo 7º.

A Lei nº 13.465/17 trata, dentre outros temas, sobre a regularização fundiária urbana (Reurb), em relação à qual prevê relevantes procedimentos, que incluem aspectos necessários à formação do projeto de regularização fundiária (artigo 35) e das fases da Reurb (artigo 28).

O inciso IV do artigo 73 da Lei nº 9.504/97 estabelece que é proibido fazer ou permitir uso promocional em favor de candidato, partido político ou coligação, de distribuição gratuita de bens e serviços de caráter social custeados ou subvencionados pelo poder público.

O parágrafo 10 desse artigo fixa que, no ano em que se realizar eleição, fica proibida a distribuição gratuita de bens, valores ou benefícios por parte da administração pública, exceto nos casos de calamidade pública, de estado de emergência ou de programas sociais autorizados em lei e já em execução orçamentária no exercício anterior, casos em que o Ministério Público poderá promover o acompanhamento de sua execução financeira e administrativa.

O manual Política Pública em Dez Passos, desenvolvido pelo Tribunal de Contas da União (TCU), expressa que é necessária a adoção de práticas transparentes e mais racionais sobre escolha, formulação e execução de políticas que, de fato, entreguem valor para a sociedade.

Decisão

O relator do processo, conselheiro Ivan Bonilha, concordou com o posicionamento do MPC-PR. Ele explicou que, com enfoque em questões habitacionais, o processo trata de mitigações de consequências do inadimplemento de mutuários de financiamento de imóveis populares, levantando possibilidades de atuação do poder público para evitar majoração abrupta do déficit habitacional.

Bonilha destacou que, em relação aos beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida, a resposta aos quesitos ganha contornos específicos, diante das diretrizes traçadas pela Portaria MCid nº 1.248/23, que apresenta hipóteses de dispensa ao pagamento do financiamento habitacional. Ele acrescentou que a portaria também trata dos contratos celebrados antes da publicação da Portaria MCid nº 1.248/23, cuja fonte de financiamento tenha sido o FAR ou o FDS.

Assim, o conselheiro entendeu que é facultado ao poder público, mediante celebração de convênio com o agente operador, arcar com as prestações originariamente atribuídas aos beneficiários, a título de contrapartida. Mas ele alertou que, no exercício de tal prerrogativa, não poderá o município afastar-se de princípios essenciais, como a legalidade, a impessoalidade, a moralidade, a publicidade e a eficiência; e é necessária a previsão das despesas nas leis orçamentárias, que podem ser revistas para alterações que sejam pertinentes.

O relator lembrou que a LRF prevê relevante diretriz quanto a recursos públicos utilizados para cobrir necessidade de pessoas físicas, exigindo a autorização em lei específica.

Bonilha ressaltou a importância do manual Política Pública em Dez Passos, do TCU, ferramenta para auxílio na elaboração de políticas públicas, com ênfase naquelas dedicadas à redução de desigualdade social. Ele frisou que o documento delimita estratégias para balizar o necessário estudo técnico precedente à construção de medidas de política pública; e endossou as sugestões do MPC-PR expedidas com base no manual.

O conselheiro também entendeu que, nos casos de financiamentos habitacionais alheios ao Programa Minha Casa, Minha Vida, se não houver autorizativo legal, a assunção das dívidas pelo município poderia constituir ofensa à supremacia do interesse público.

O relator afirmou que o município pode, depois de rescindidos os contratos entre a companhia de habitação e os mutuários, promover a aquisição de todos os imóveis com o objetivo de, posteriormente, com fundamento na Lei nº 13.465/17, promover a entrega dos títulos de propriedade, desde que seja compreendida a complexidade do tema, que exige minuciosa análise da situação, da legislação local e dos contratos rescindidos. Ele frisou que, nessa hipótese, mantém-se a necessidade de elaboração de prévio e profundo estudo da adequada política habitacional e a necessária previsão orçamentária.

Bonilha ressaltou que, de acordo com as disposições da Lei nº 9.504/97, os atos relacionados à entrega dos títulos de propriedade durante o ano eleitoral somente são permitidos nas hipóteses de calamidade pública, estado de emergência ou em se tratando de programas sociais autorizados em lei cuja execução orçamentária tenha se iniciado em exercício anterior. Ele lembrou que a compra dos imóveis também é vedada em ano eleitoral, pois ela está estritamente voltada à transferência da propriedade.

Os conselheiros aprovaram o voto do relator por unanimidade, na Sessão Ordinária nº 6/25 do Tribunal Pleno do TCE-PR, realizada presencialmente em 26 de fevereiro. O Acórdão nº 402/25 - Tribunal Pleno foi disponibilizado em 7 de março, na edição nº 3.398 do Diário Eletrônico do TCE-PR (DETC).

Serviço

Autor: Diretoria de Comunicação SocialFonte: TCE/PR